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中山房产律师告诉你购房时要注意什么问题
编辑:中山凡是律师事务所   发布时间:2018-09-01

中山房产律师告诉你购房时要注意什么问题

一、签订居间协议时要注意哪些问题?

现在的购房人一般是通过中介找到房源,找到房源同时就接触到中介,这个时候中介带着购房人去看房,会让购房人先填一个看房确认单。这个是防止跳单的。

经过中介单线联系双方讨价还价,会找一个时间交定金签合同,这个时候一般同时签掉两个合同(二手房买卖合同、居间协议),有的中介会把两个合同合二为一。购房人通常一并就签掉了,不会太注意协议的内容,其实主要的功夫应该放在这个环节。合同要签好需要一定的经验和法律基础,可以说业主和购房人并不那么清楚每个条款的意义,所以会把签这个协议的具体条款全部交给三方里面“非常专业”的中介来解决。

首份协议买卖合同,一般会分成范本合同(当地建委公布的范本)和补充协议(中介代双方拟定的合同)。范本合同一般都有很多空项和选项,比如房款、贷款、交易流程、争议解决、违约责任等,需要签合同之前在上面打钩。购房人应该认真研究每一个条款,自己来“打钩”,因为合同的内容基本上本科学历就可以理解。

很多时候中介为了促成双方成交,签合同和讨价还价放在同天,从早晨开始一直谈到晚上,双方达成意向,又饿又困又累,这个时候购房人已经意志崩溃,当然没有耐心把合同细细看一遍。建议买房前先健身,补充足够的体力,或者,老老实实把签协议放到第二天。

还有一个更简单的方法,就是聘请一位中山房产律师陪同来谈合同,用一个自己独立委托的专家代替中介。中介是只要合同签掉就可以赚钱,所以他不太关心购房人的安全。

二、抵押房屋时需要注意哪些问题?

交易的房子一般来说是不能再抵押出去的,前提是做了网签。根据过往的案例,如果网签之后房管局还给这房子办理其他抵押登记,房管局的登记是违法的,我们可以打官司把它撤销掉。所以很容易出问题的环节有三个:

1、买房之前有查封、抵押,但是没查出来或者没告诉购房人;

2、买房之后网签之前房子又抵押出去了。所以支付首付款(大部分购房款)应该是在网签之后,这样无非是损失掉定金;

3、买房之前房子有抵押,购房人支付首付款给业主拿去解押业主挪用了购房款。这种情况有两个解决方案,一是跟着业主一起去办解押,购房款直接给银行;二是尽快起诉打官司,把房产证办下来。

买房一定要选比较大的中介,虽然这个案例发生在链家,但是大家可以关注一下事后中介公司的应对措施。小中介可能就干脆破产了,而大中介至少一定的赔偿能力和态度。

三中介用房源虚假宣传的问题

为什么中介会发生这么严重的问题,口碑这么差?链家已经是大中介之一了,仍然出这么严重的问题。其实这和现在中介门槛过低,人员素质参差不齐有很大关系。

在过去的二十年,我们从计划经济走向市场经济,崛起的不只是开发商,还有中介。以北京为例,每年有大概150万套二手房交易,按照中介行业以往的收费(3%),一个城市一年就有几百上千亿的中介费。在这个过程中,快速崛起的中介行业,主要是靠抢地盘为生。门店林立,大量扩招。以某中介为例,在全市所有门店总共有大概19000名中介从业人员,每个月招聘大概6000人,同时也有6000人离职,动态稳定。

在这个抢地盘的过程中,作为服务行业,服务质量不是重点,数量和市场份额才是。所以中介行业对一些比较基础的素质教育,进入了一个逆淘汰的状态,劣币驱逐良币。中介从业人员如果具备正直、诚实、不撒谎、替客户打算这些品质,就等于低成交量,无法在竞争中生存。

想要改变一个行业的乱象,如果制度上没有什么根本的变化,比如所有房地产交易经过中山律师事务所,那么就只能等着市场进化。我们现在就正在从拼地盘刚刚过渡到开始拼价格,接下来能从拼价格过渡到拼服务。世界范围来看,中介本身一般来说都属于高端行业,可以和中山律师、医生比肩,门槛很高,收入也很高。我们目前的状态算是特例了,相信未来有机会和国际接轨。


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