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中山房产律师问房屋买卖中解贷责任该谁负呢
编辑:中山凡是律师事务所   发布时间:2018-10-27

中山房产律师问房屋买卖中解贷责任该谁负呢?

如今,二手房市场热度不减,房屋交易量逐年上升,由此引发的麻烦和难题也逐渐增多,比如今天案例中的买房人皮小姐,就在房屋交易过程中遇到了些麻烦事儿。请看今天为大家推荐的因卖方人未及时解贷而引发的纠纷案例。


案情简介

2016年9月,皮小姐与林先生在星湖中介公司签订了《房屋买卖居间合同》。合同约定,林先生将其位于日照某房屋出售给皮小姐,房屋成交价格为57万元。签订合同当日,皮小姐依照合同约定交纳了定金2万元,并于2016年9月11日又交纳了购房首付款和居间服务费共112700元。皮小姐共计交纳132700元。以上费用按照合同约定,由星湖中介公司代为保管。


此后,皮小姐积极办理贷款,并在2016年10月7日通过贷款审批。但由于林先生的房产存在抵押没有及时解贷导致无法办理更名过户手续,致使皮小姐的贷款过期。此后,皮小姐为了履行合同,再次申请了贷款,贷款审批手续于2016年10月18日完成。


签订合同时,皮小姐、林先生与星湖中介公司都知道林先生的房屋存在抵押贷款,只有在该房屋解贷以后才能更名过户。《房屋买卖居间合同》第六条“购房款和居间费用”中约定“如甲方(林先生)所出售房产在贷款抵押期间,甲乙方双方确认由甲方负责办理解贷赎证,并委托丙方负责代办”。


由于林先生的房屋解贷没有成功,致使房屋买卖合同无法继续履行。于是,皮小姐依据合同中的仲裁条款提请仲裁,请求裁决:1.解除皮小姐与林先生、星湖中介公司签订的《房屋买卖居间合同》;2.林先生承担违约责任,双倍返还定金4万元;3.林先生承担因其违约造成的皮小姐的实际损失共计9,700.00元(居间服务费5,700.00元,银行代办费2,000.00元,律师费2,000.00元);4.林先生承担本案仲裁费用。


争议焦点

庭审过程中,当事人围绕解贷责任归谁的问题展开辩论。皮小姐认为,林先生违反了合同约定,应当承担违约责任;而林先生认为,他已经和星湖中介公司约定,由星湖中介公司为其解贷,但未有相关证据提供。


仲裁结果

1.解除三方签订的《房屋买卖居间合同》;

2.林先生双倍返还皮小姐定金4万元;

3.仲裁费用由林先生承担。


案例剖析

三方当事人签订的《房屋买卖居间合同》系三方主体真实的意思表示,该合同合法有效。现案涉房产的买卖三方自愿解除本合同,其行为符合《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定,故仲裁庭予以支持。


三方签订的《房屋买卖居间合同》中没有明确约定解贷赎证的义务人。根据《中华人民共和国合同法》一百三十条和《房屋买卖居间合同》的相关规定,买方的义务是交付房款;卖方的义务是交付房屋。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定:“合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定”。因此,按照交易习惯,房屋存在抵押时,卖方应当负责解除抵押。居间方的义务是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务。法律并没有规定居间方有解贷的责任,所以林先生有责任为其房屋解贷。同时,在《房屋买卖居间合同》中并未另行约定该诉争房屋应由中介方为其解贷,林先生也没有缴纳过解贷赎证费,更没有相关证据证明该房屋应由中介方为其解贷。因此,本案认定该诉争房屋的解贷责任应由林先生承担。


中山房产律师提醒广大市民,在签订合同之前,一定要仔细认真核对相关内容,并且根据合同中的约定及时履行相关义务、行使相关权利,以避免造成不必要的损失。当在房屋交易过程中遭遇此类纠纷,双方要在第1时间内积极沟通协商,必要时可到仲裁委员会申请仲裁。

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