欢迎到 - 中山凡是律师事务所!

1172315912@qq.com

13420077127

业务领域
行业资讯
您现在的位置: 首页 > 行业资讯 > 内容
中山律师商品房买卖合同纠纷案例
编辑:中山凡是律师事务所   发布时间:2018-12-22

中山律师商品房买卖合同纠纷案例

【案情简介】2012年间,贵州省赤水市人民南路某小区18位业主(以下简称“业主方”)与贵州某房地产开发有限公司(以下简称“开发商”)相继签署了《商品房销售合同》,合同对房屋的坐落、面积、总价款、交房时间等事项作出如下约定:1.逾期交房的,开发商按日向业主方支付已付房款万分之10的违约金。2.容积率、公共服务设施变化、绿化率等规划许可内容变更的,开发商应当及时将变更内容书面告知业主方,业主方不退房的,开发商按照已交房款的1%支付违约金。3.出卖人承诺于2013年12月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。如出卖人不能按照约定日期交付办理商品房转移登记的有关文书,逾期30日内,出卖人按已付房款万分之五承担违约责任;逾期超过30日的,买受人有权选择退房;买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已交付房屋价款X的违约金。该开发商和业主还将项目的平面布置图及修建的控制性指标作为了商品房买卖合同附件,该附件详细描述了项目规划情况。


签订合同后业主方按约履行了付款义务。开发商未履行合同义务,存在如下违约行为:


开发商按照合同约定的时间于2012年12月31日交房,但所交付的房屋未经竣工验收;


开发商未按照规划许可证附图完成小区的绿化和公共设施建设,且房屋的结构形式发生了变化,地上变成了8层,地下层没有了,开发商还在消防通道处加盖了房屋,严重压缩消防通道宽度,造成了极大的隐患;


开发商逾期交付办理商品房转移登记的有关文书,已经超过30日,业主方未解除商品房买卖合同。


诉讼请求:1.逾期交房的违约责任,2.未按照签订合同时的规划、设计修建房屋的违约责任。3.逾期办证的违约责任。


争议焦点:1.交房系事实行为还是法律行为。开发商的交付的房屋未经过竣工验收,购房户实际接受房屋是否视为认同变更了交房条件,视为放弃追究开发商违约责任。2.逾期办证的违约条款即:买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已交付房屋价款X的违约金,系特别约定不承担违约责任还是没有约定或约定不明。3.未按照规划修建房屋,但是房屋经过规划验收,是否可以不构成违约。


【代理意见】

一、开发商未按照法律规定及合同约定向业主方交付房屋,未提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》等文件,应当承担违约责任。


根据我国《建筑法》第61条规定:“建筑工程竣工验收合格后方可交付使用,未经验收或验收不合格的不得交付使用。”合同第十一条约定:交付时应提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》。开发商将未经竣工验收的房屋交给业主方,违反了法律规定,且未提供上述文件资料,不发生交付房屋的效力,交房时间应为开发商提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《分户验收表》等文件之日,开发商应按合同约定承担违约责任。交房行为是一个很重要的法律行为,购房业主接房不能认定为变更接房条件的行为。


二、开发商未按约向业主方交付办理商品房移转登记的有关文书,且无法定免责事由,应当承担违约责任。

合同中约定出卖人在2013年12月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人;逾期30日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书,买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已交付房屋价款X的违约金。该条款仅对开发商逾期30日内交付办理商品房转移登记有关文书应承担的违约责任进行了约定,即按已付房款万分之五支付违约金;对逾期超过30日后交付办理商品房转移登记有关文书,买受人不退房情形下的违约责任双方未进行约定,并非属于《高等人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的特殊约定。根据该条第二项的规定,对逾期超过30日以后交付办理商品房转移登记有关文书,买受人不退房的,开发商应以已付购房款总额为基数,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向业主方支付违约金。


三、开发商变更规划、设计,应当承担违约责任。

开发商在建设过程中变更了设计、规划,该建筑地上共8层,没有地下层,业主方实际居住楼层比合同约定高一层,给业主方的生活造成不便。开发商承认建筑面积为28000多,容积率已经超过设计规划。开发商的开发的项目进过竣工验收。开发商提出该项目经过了竣工验收,不应承担违约责任。一审法院也认为,该项目经过了竣工验收,不应承担违约责任。违反规划、设计属于行政管理范畴,不属于民事案件审查范围。


开发商对商品房开发行为需按照政府主管部门的批准文件执行,又必须按照与购房业主签订商品房买卖合同约定的条款执行。小区商品房的开发、建设、规划、设计被纳入建设、规划相关行政管理部门的管理范畴,开发商如有不符合规划、设计等不合规的行为,行政管理部门将作出相应的行政处罚,开发商将会承担行政责任。开发商修建的房屋不符合合同约定将承担民事违约责任。开发商在开发房屋过程中,所承担的民事责任和行政责任,二者是互不冲突的两种责任承担方式。


开发商开发的商品房经过验收合格后,可以免除行政处罚等责任,但不能免除开发商应向业主方承担的民事责任。为此,开发商的规划建设违反了合同约定,应按照合同的约定承担违约责任。


【判决结果】

一审法院经过审理认定:

开发商虽然将未经竣工验收的房屋交给业主方,但业主方实际接收了房屋并已入住。且开发商已于2016年5月10日获准竣工验收备案。开发商交房时未提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》等文件,但并不影响房屋的使用,也未给业主方造成实际的经济损失,故将业主方实际接收房屋的时间认定为交付房屋的时间,以此来确定开发商逾期交房的违约责任。


合同第22条约定逾期超过30日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书,买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已交付房屋价款X的违约金,该条属于《高等人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的特殊约定,应视为不支付违约金。且未办理商品房转移登记既不影响业主方居住,也未给业主方造成实际的经济损失,故认定逾期30日以后交付办理商品房转移登记有关文书违约金的请求没有事实依据,不予支持,只对逾期30日以内交付办理商品房转移登记有关文书违约金的请求予以支持。


小区商品房的开发、建设、规划、设计属于建设、规划相关行政管理部门的管理范畴,是否符合规划设计、设计是否改变应由相关行政管理部门作认定,开发商如有不符合规划设计的行为应由行政管理部门作出相应的行政处罚,不是民事案件处理范围,且案涉房屋已经竣工验收合格,并已获准备案登记,依法取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件,故对业主方要求开发商支付规划变更、设计变更违约金的请求不予支持。


业主不服提起上诉,二审法院经审理,大部分支持了购房业主的诉讼理由及诉求,并作出如下评判:


在开发商将未经验收的房屋交付给业主方时,业主方接房并入住的行为视为其对合同约定的交房条件变更的认可,属于对自身民事权利的处分,所以业主方接房时间认定为开发商交付房屋的时间,维持一审法院关于逾期交房违约金的判决。


对于逾期超过30日以后交付办理商品房转移登记有关文书的,案涉合同仅明确约定买受人有权退房;买受人不退房的,未对开发商应承担的违约责任进行约定。依据《高等人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条一款和第二款的规定,开发商逾期超过30日以后交付办理商品房转移登记有关文书的,应承担违约责任。


开发商在实际建设涉案房屋所在楼盘时对合同约定的规划内容确实进行了变更,违反了合同约定,开发商应该承担违约责任。对一审法院驳回该项请求予以否定,判决开发商向业主方支付规划变更的违约金。


【裁判文书】

(2017)黔0381民初2627号—— 2644号民事判决书,(2018)黔03民终2134号——2150号民事判决书


【案例评析】

本案审理的重点问题为:

业主方接收未经竣工验收的房屋并入住是否认定为开发商向其交付了房屋;是否视为认同对交房条件的变更。笔者认为,一审、二审法院在这个方面的认定不妥。合同法规定的变更一般是双方协商一致,单方面提出的变更,必须得到另一方的明确同意,否则视为没有变更。


商品房屋买卖合同的违约条款约定不明或没有约定的,与明确约定不承担违约责任的条款存在很大区别。违约条款约定不明,如果存在违约行为仍然要承担违约责任。3.开发商在实际建设涉案房屋所在楼盘时对合同约定的规划内容进行了变更,已受到相关行政管理部门的处罚,经过验收合格,仍然应向业主方承担赔偿等民事责任。


开发商在实际建设涉案房屋所在楼盘时对合同约定的规划内容进行了变更,已受到相关行政管理部门的处罚,经过验收合格,仍然应向业主方承担赔偿等民事责任。


【结语和建议】

本案中,涉案的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示,未违反法律的规定,系有效的合同。建议当事人在签订《商品房买卖合同》时,作出尽可能详细的约定。签订合同后,应按照合同的约定履行义务,行使权利。如果出现变更合同约定的情形,应及时签订补充协议。

根据《中华人民共和国合同法》,业主方与开发商签订的《商品房买卖合同》合法有效,开发商应当按约履行。业主方已经按约履行合同义务,开发商逾期交房、逾期交付办理办理商品房转移登记的有关文书、变更规划,给业主方造成了损失的,开发商应该赔偿损失。行政机关对开发商开发项目验收合格为不能必然免除开发商的违约责任。

联系律师
如果您有相关的法律需求,请联系我们~
请输入您的电子邮件:

中山律师所|中山律师事务所|中山法律咨询|中山离婚律师|中山刑事律师

版权所有:广东凡是律师事务所   技术支持:中山网站优化手机版